第一节土地管理法律制度

一、土地管理法的概念 （了解）
土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称。

二、土地的所有权和使用权
（一）土地所有权
1．土地所有权是土地所有者依法对其土地占有、使用、收益和处分的权利。我国的土地所有权分为全民所有即国家土地所有权和农村集体土地所有权。
2．国家土地所有权。所谓国家土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地的权利。国家土地所有权具有三方面的明显特征：
（1）中华人民共和国是国家土地所有权的惟一和统一的主体。
（2）国家土地所有权的客体具有广泛性。
（3）国家土地所有权在内容上表现为国家对国有土地行使占有、使用、收益和处分的权能。
属于国家所有的土地有：
（1）城市市区的土地；
（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购，收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；
（3）国家依法征用的土地；
（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（5）农村集体组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地：
（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体所有的土地。
3．集体土地所有权。在我国，集体土地所有权是农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分其土地的权利。它有以下特征：
（1）集体土地所有权主体是农业集体经济组织；
（2）集体土地所有权的客体包括法律规定为集体所有的耕地、林地、山岭、草原、荒地、滩涂等；
（3）集体经济组织可以对所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利，也可以依法转让、抵押和租赁。
集体土地所有权的范围：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
（二）土地使用权
土地使用权是指土地使用人对国家或集体所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意义上的处分权能的一种权利。土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。
（三）土地所有权和使用权的确认
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

三、土地利用总体规划制度
（一）国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
（二）土地利用总体规划的编制、审批和修改
土地利用总体规划编制的原则是：
（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；
（2）提高土地利用率；
（3）统筹安排各类、各区域用地；
（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；
（5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
国家对土地利用总体规划实行分级审批。省的土地利用总体规划，省政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，报国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准。
（三）土地利用总体规划与其他规划的衔接
（四）建立土地调查和土地统计制度 （了解）

四、耕地保护制度
（一）实行占用耕地补偿制度
非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
（二）建立基本农田保护制度
〈列入基本农田保护区的耕地有：
（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；3（3）蔬菜生产基地；
（4）农业科研、教学试验田；
（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖搪养鱼。
（三）禁止闲置、荒芜耕地 （了解）
一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费：连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。
承包经营耕地连续两年弃耕掘荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
（四）鼓励开发未利用的土地
禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。
开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
（五）搞好土地整治
因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人，应当按规定负责复垦：没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。

五、建设用地管理制度
（一）建设用地的权属关系
1．建设占用国有土地的权属关系。
2．建设占用集体土地的权属关系。
（二）建设用地的审批程序
省政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。建设用地征用基本农田，征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，以及征用其他土地超过70公顷的，由国务院批准。
农村集体经济组织使用乡（镇）的建设用地兴办企业，由县级以上政府批准；
（三）建设用地的补偿和安置 （了解）
1．土地补偿费。为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。
2．安置补助费。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
3．附着物和青苗补偿费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
4．劳动力安置。被征地单位的土地被全部征用的，经省政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。

第二节 房地产管理法律制度

一、房地产管理法的概念 （了解）

二、房地产开发用地管理
（一）城镇国有土地使用权出让制度
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1．土地使用权出让的期限。土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途而确定。具体分为以下五种情况：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。
2．土地使用权出让采取拍卖、招标、双方协议三种方式，
3．土地使用权出让合同。
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求出让方承担违约责任。
改变土地用途的，先经城市规划主管部门同意，然后重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记事宜。

二、城镇国有土地使用权划拨制度
土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式具有无偿性、无期限性和不可转让性的特点。
下列建设用地的土地使用权，划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。”
国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或出租方式处置：
（1）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限责任公司以及组建企业集团的；
（2）国有企业改组为股份合作制的；
（3）国有企业租赁经营的；
（4）非国有企业兼并国有企业的。
国有企业破产或出售的，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后的所得也应首先用于安置破产企业职工。
国有企业改革涉及的土地使用权，有以下情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于频临破产的企业；
（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
上述的（2）、（3）、（4）项保留划拨用地方式的期限不超过5年。
（三）城市房屋拆迁评估管理制度
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。市、县政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平，估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

三、房地产开发管理
（一）房地产开发的概念和原则
房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。房地产开发必须遵循以下原则：
1．符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求的原则。
2．按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
3．坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
4．统筹安排配套基础设施，先地下、后地上的原则。
5．对房地产开发加强宏观调控和管理的原则。
6．合理调整房地产开发结构，确保重点的原则。
（二）房地产开发的要求
1．按照合同约定开发。土地使用权出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用出让金20%以下的土地闲置费：满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2．符合法定标准。
3．验收合格方可交付使用。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
4．群体项目应当综合验收。
5．开发项目及建设事项备案。
（三）房地产开发企业
1．房地产开发企业的设立条件。
（1）有100万元以上的注册资本：
（2）有4名以上持有资格证书的房地产专家、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。
2．房地产开发企业的设立程序。工商行政管理部门收到申请之日起30日内，予以登记：
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件：
（2）企业章程；
（3）验资证明；
（4）企业法定代表人的身份证明；
（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
3．核定房地产开发企业资质等级。
4．对高档房地产开发项目的控制。

四、房地产交易管理
（一） 房地产交易的概念和一般规定 （了解）
房地产交易必须遵照以下规定进行。
1．房地产权属不可分离。土地使用权出租时，地上建筑物随同一起出租。
2．房地产交易价格管理。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
国家对房地产价格实行评估制度。
国家实行房地产成交价格申报制度。
3．房地产转让、抵押，当事人应当依照规定办理房地产权属登记。
（二）房地产转让 （掌握）
1．房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式，将其房地产权利转移给他人的行为。这里所称的其他合法方式包括：
（1）以房地产作价入股，房地产权属发生变更的；
（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（3）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（4）以房地产抵偿债务的；
（5）法律规定的其他情形。房地产买卖是最主要的房地产转让方式。
2、房地产转让的条件。以出让方式取得土地使用权的，土地使用权享有者转让房地产时，应当符合以下条件：
（1）按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（2）已按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件。
（3）转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权享有者一般不能转让其占用的房地产。属于以下情形之一的，经有批准权的人民政府批准、可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理：
（1）经城市规划部门批准，转让的土地用于法律规定划拨土地使用权范围内的建设项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；
（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（6）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；
（7）县级以上人民政府规定暂时无法或者不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
商品房预售，应当符合以下条件：
（1）预售方已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）预售方持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供的预售商品房计算，预售方投入的建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（4）已办理预售登记，并取得商品房预售许可证明。
3．不允许转让的房地产。
（1）以出让方式取得土地使用权，但不符合以上所述转让房地产条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）房地产权属有争议的；
（6）未依法登记，领取房地产权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
4．房地产转让合同。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的最高使用年限为：原出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
5．房地产转让价格的评估。
（1）转让国有房地产的纳税人，依法需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经资产评估事务所、会计师事务所等各类评估机构受理转让房地产评估业务。
（2）各评估机构必须严格按照法律规定的方法进行评估。主管税务机关要求评估机构提供有关评估资料的，评估机构应无偿提供，不得以任何借口拒绝。
（3）资产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合法性负法律责任。
（4）资产评估机构不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或者有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或者少缴土地增值税的，应当承担相应的法律和经济责任。因上述行为造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。
（5）各级财政、税务和资产评估行政管理部门应当密切配合，相互协作，加强对土地增值税的征收管理。
（三）房地产抵押 （掌握）
1．土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其占用范围内的土地使用权也随之抵押。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
2．房地产抵押的范围。
（1）依法取得的房屋所有权，连同该房屋占用范围内的土地使用权；
（2）依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；
（3）法律规定的其他可以抵押的房地产。
以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。有经营期限的企以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不能超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将房地产租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
不得设定抵押权的房地产包括以下几种：
（1）权属有争议的房地产；
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（6）依法不得抵押的其他房地产。
3．房地产抵押合同。
抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人负责投保，并负担保险费。
4．抵押房地产的占用与管理。已作抵押的房地产，由抵押人占用和管理。抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同并办理抵押权变更登记。抵押权转让，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
5．抵押房地产的处分。发生以下情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（1）债务履行期满，抵押权人未受偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（2）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（4）抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；
（5）抵押合同约定的其他情况。
在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。
以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
处分抵押房地产所得金额的分配顺序如下：
（1）支付处分抵押房地产的费用；
（2）扣除抵押房地产应当缴纳的税款；
（3）偿还抵押权人债权本息；
（4）依法向抵押权人支付违反合同的违约金和赔偿金；
（5）剩余金额交还抵押人。
（四）房地产租赁
2．房地产租赁合同。土地使用权出租后，承租人需要改变原土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准。依法重新登记土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。
3．出租人和承租人的权利义务。租赁期间，出租人负有及时、认真检查和维修其所出租房屋及其附属设施的义务。出租人转让房地产的，还应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。如出租人将房地产转让给他人的，原房地产租赁关系继续有效。承租人负有按合同规定支付租金和合理使用房地产的义务，并不得转让房地产。互换、转租以及利用房地产与他人联营、合营的、应征得原出租人同意。以划拨方式取得土地使用权而建筑的房屋，房屋所有权人将其出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。
五、房地产产权登记管理 （了解）
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
（一） 地产产权登记
（归纳：土地抵押、租赁，合同后15日，办理登记；
其他合同， 30日。
1．设定土地权利登记。
（1）以划拨方式取得土地使用权的，新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地批准书之日起30日内，申请土地预登记，在竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记；
（2）以出让方式取得土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请土地使用权设定登记。成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30 日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
（3）国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。
（4）依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当 在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。
（5）依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，