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撩开工程预算的面纱

  工程预算是什么?匡算?投资估算?设计概算?施工图预算?施工预算?亦或招标控制价?投标报价?答案是:是,又不是!

  为什么说它是呢?

  首先,从投资人或业主的角度来说,工程预算不是一份简单的投资计划书,而是一个从投资的粗略计划,一步一步地逐渐清晰,直到完全具体、明确的过程。它从匡算开始,经过投资估算、设计概算,直到施工图预算,才全部成型。仿佛一个婴儿,从怀胎开始,慢慢成长,直到出生。

  其次,从建筑供应服务商的角度来说,工程项目预算就是施工预算。它没有孕育生长的过程,只需要按施工图预算以及投标报价、施工签约合同价,将投资人或业主的工程预算,变成施工的全部成本和施工成本控制的责任目标,在预定的目标内完成全部建筑服务产品的制作。

  为什么说它不是?

  因为,招标控制价、投标报价以及施工签约合同价,是建筑服务产品在建筑交易市场,通过招标、投标确定的价格。它是建筑服务产品这一特殊商品的交易价格。工程预算是对建筑产品投资额的预测和估计,而招标控制价、投标报价以及签约合同价则是建筑产品买卖过程确定的价格。招标控制价是买价,投标报价是卖价,中标通知书标注的价格,则是建筑服务产品交易确定的最终价格。一个是预测的投资额或成本,一个是交易确定的价格。两者的指向都是建筑服务产品,但其用途与功能则有本质上的不同。最主要的一点就是,施工图预算,是投资人或业主单方面的行为,而交易价格,则是经过法定交易程序确定的最终价格。如果要调整,则交易双方必须协商同意,并达成一致的书面意见。

  那么,工程预算是怎么形成的呢?

  首先,在匡算阶段,投资人或业主会根据初选地址及周边自然环境、社会经济条件,大致确定建设项目所属主要建筑物或构筑物,以及它们的主要结构类型、建筑形式、用途与功能、建筑规模、建筑标准、主要材料和主要工程量等,粗略拟定一个投资额度。这个额度,就是匡算。它的误差允许值可为最初设想的正负30%。也就是说,对建设项目主要技术经济指标进行调整后,其经济核算的结果不大于最初设想的正负30%,都是可以继续进行的。

  然后,投资人或业主将委托专业技术人员或专业技术机构,对影响建设项目的各方面因素以主要技术经济指标进行进一步的分析、认证,并根据主要技术经济指标,选择类似或近似工程项目造价综合指标,计算出本建设项目的投资总额。它的误差允许值可为匡算的正负20%。它选择的类似或近似工程项目造价综合指标,一般从类似或近似工程项目所在单位固定资产账上或建设项目决算文件中收集。

  所谓建设项目综合指标,是指按照国家固定资产管理规定,以主要建筑物或构筑物面积、体积、长度、自然单位等单位投资额为计量单位,如元/m2、元/m3、元/km、元/座等,对建设项目从立项筹建开始至竣工验收交付使用为止的固定资产投资进行的分解计算。一般按建设项目的投资构成类别,分单项工程投资、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息等5项经济指标,将单项工程投资、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息,均计算在单位投资额中。

  建设项目类别不同,各项投资占建设总投资的比例也各异。各项投资额占建设项目总投资比例,一般为:工程费用50%-70%(以设备安装为主的建设项目可达80%以上),工程建设其他费17%-30%(以建筑工程为主的建设项目可达35%以上,主要是土地购置成本、拆迁安置或补偿成本),预备费10%-15%(以建筑工程为主的建设项目可达20%以上,主要是工期长,人材机变化因素多),建设期贷款3%-5%(商业贷款占比高的项目可达8%)。大型建设项目,建设期一般为三年,各年投资比例,一般为:20%、55%、25%,年平均价格变动率6%左右。

  如果计算结果在匡算允许值范围内,投资人或业主就以项目建议书的形式,按行政管理层次以及主要投资人财务隶属关系,向主要投资人所属政府发展改革部门申请立项。立项报告经批准后,建设项目就正式成立了。立项文件中的投资估算,就是初步(预)投资估算。

  之后,依据发展改革部门批准的立项文件,向规划、国土和环护部门,申请建设项目用地规划许可、用地许可、环境保护评估备案或审批,并根据批复的结果进一步调整和细化立项阶段形成的主要技术经济指标,分析各方面建设条件,形成可行性研究报告及投资估算,报发改部门审批。它的投资估算指标,一般是从类似或近似工程项目所在单位建设项目档案资料中选择,主要选择建设项目所属全部单项工程造价指标。对个别结构形式、建筑形式、用途与功能、主要建筑材料等完全不同的单项工程,尚需用类似或近似单项工程造价指标进行替换。以类似或近似单项工程造价指标推算出来的结果,就是可行性研究阶段的投资估算或详细投资估算。它的误差允许值可为初步投资估算的正负15%。如果核算结果在允许范围内,可行性研究文件及投资估算就正式报发展改革部门审查,并取得批准。

  所谓单项工程造价指标,是指按照国家固定资产管理规定,以主要建筑物或构筑物面积、体积、长度等单位投资额为计量单位,如元/m2、元/m3、元/km等,对能独立发挥生产能力或使用效益的单项工程内的固定资产投资费用进行的分解计算。一般分为建筑工程费、装饰工程费、安装工程费(可按子单位工程专业分列,如电气设备工程费、消防工程费、给排水工程费等)和设备及生产工器具购置费等4项投资费用。需要说明的是,它重点分解计算工程费用,对工程建设其他费、预备费和建设期贷款利息不再进行重点分解计算。其中,设备及工器具购置费,只计算不需安装设备的购置费。可研报告批复后,项目前期决策阶段的工作就完成了。下一阶段就进入了勘察设计阶段。

  再次,投资人或业主将委托勘察设计机构,对建设项目红线范围内以及周边的主要建筑物或构筑物建筑地点的地质情况进行粗略勘察设计。国家明确规定,先勘察,后设计。必须先勘察建设项目以及周边的地质情况,摸清桩基础持力层以上的地质构成情况以及场地周边的地质情况和地上地形与既有建筑物、构筑物状况,再根据勘察报告,将可行性研究报告以文字与简图表述的内容,通过结构受力计算,以设计线条和符号,将建筑物及构筑物表达出来。在设计过程中以及设计初步完成后,造价人员会根据设计文件确定的建筑物及构筑物结构类型、建筑形式、建筑标准、建筑规模、抗震设防等级、主要材料、主要工程量等,选择类似或近似工程项目单位工程造价指标,对建设项目所有单位工程投资额进行核算。这一阶段核算的结果,就是设计概算。它的误差允许值可为详细投资估算的正负10%。如果核算结果在允许的范围内,初步设计文件及概算就正式报行政建设主管部门审查,并取得批准。

  所谓单位工程造价指标,是指按照国家固定资产管理规定,以建筑工程、装饰工程、安装工程单位面积、单位体积、单位长度等经济指标为计量单位,如元/m2、元/m3、元/km等,对能独立设计和施工的工程项目的固定资产投资费用进行的分解计算。它包括建筑工程费、装饰工程费、安装工程费(也可按子单位工程专业分列,如电气设备工程费、消防工程费、给排水工程费等)。其中,安装工程费只包括需要安装的主要设备购置费。

  一般说来,在房屋建筑高层(18层)单项工程造价指标,建筑工程占工程造价比例65%,1057.26元/m2;装饰工程占比20%,303.53元/m2;安装工程占比16%,232.18元/m2。在房建高层(18层)单位工程中,分部分项工程费一般占工程造价比例64%。其中,人工费占分部分项工程比例31%,材料费62%,机械费2%。

  最后,投资人或业主将委托勘察设计机构,对建设项目红线范围内以及周边的所有建筑物或构筑物桩基、基础所在地点的地质情况进行全面勘察设计,出具详细勘察报告和设计文件,并根据详细勘察报告和设计文件,委托造价咨询机构或专职造价人员对设计文件进行全面、具体的核算。这一核算的结果,就是施工图预算。它的误差允许值可为概算的正负5%。如果核算的结果在允许的范围内,施工图及预算就可正式报行政建设主管部门及财政部门审查,并取得批准,以此作为招标投标和施工制作的直接依据。

  到此,投资人或业主的工程项目预算编制就全部完成、定型。它将作为投资人或业主对建设项目投资的控制目标,直接贯彻在招标控制价、投标报价、施工签约合同价和工程结算过程中,一般不会轻易变动。即使变动,调整的幅度一般不得超过5%。如果变动幅度超过5%,则需重新进行概算审批。
我已经说完了,相信你也清楚了。要不,笨的是我,不是你!

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